El mercat hipotecari afronta amb optimisme aquests mesos després de la frenada viscuda l'any passat a causa de la pandèmia de la COVID-19. Així ho demostren els indicadors: al maig es van signar 35.225 hipoteques sobre habitatges, segons les últimes dades de l'Institut Nacional d'Estadística (INE). Una xifra que supera en un 37,4 % el maig de 2020 (25.538 operacions) i que suposa gairebé un punt més que en el mateix període de 2019 (34.883 contractes). També representa la confirmació d'una tendència que es va iniciar a principis d'any, quan març va acabar amb diversos mesos de xifres baixes en aconseguir la quarta millor dada mensual en l'última dècada, amb 36.886 transaccions.
Els experts coincideixen que l'avenç en el procés de vacunació i la gradual eliminació de les restriccions imposades a la mobilitat, a més de l'elevada taxa d’estalvi que han experimentat els comptes de molts espanyols durant 2020, han afavorit un augment de les operacions immobiliàries (en el primer semestre d'aquest any les compravendes van créixer un 0,7 % respecte al mateix període de 2019, segons l'INE).
Però també ha influït el preu de les hipoteques, que és el més baix registrat. El tipus mitjà a què els bancs van concedir crèdits hipotecaris a més de 10 anys va marcar un mínim històric de l'1,41 % al juny, segons dades del Banc d'Espanya. Per a Juan Villén, responsable d'hipoteques del cercador immobiliari Idealista, aquests préstecs estan més barats que mai. «Les entitats bancàries, a més, són més proclius a prestar», afegeix.
Maria Matos, portaveu del portal Fotocasa, coincideix. «Estem davant la millor xifra dels últims anys. Superar la barrera de les 35.000 hipoteques signades és molt positiu perquè evidencia que el sector s'està restablint a bon ritme. És un bon moment perquè aquells que s'estan plantejant contractar una hipoteca es decideixin, perquè els preus són bons», explica.
No obstant això, Villén es mostra caut. «Hem contrastat que el volum d'entrades de sol·licituds s'ha alentit al juny i juliol. L'expectativa del segon semestre sembla que no serà tan alta com en l'anterior», destaca.
El tipus d'hipoteques que prefereixen els espanyols
La modalitat que els compradors trien per la seva hipoteca també ha variat en els últims mesos. Mentre que al març van predominar les de tipus fix, en què sempre es paga la mateixa quantitat durant tota la vida del préstec, que van representar el 56,2 % de les que es van signar; al maig ho van fer les de tipus variable, aquelles que estan subjectes a l'euríbor, ja que van suposar el 60,1 %, davant de les 39,9 % de les de tipus fix, —l’INE no segrega la dada de les hipoteques mixtes, aquelles que combinen un tipus continu al principi i després passen a variable, però segons Villén ronden entre el 6 % i el 7 %. Per a Matos, la situació generada per la pandèmia, però, complica qualsevol pronòstic. «Les dues modalitats presenten tipus molt igualats, per la qual cosa és aviat per detectar un patró de canvi», afegeix.
Les de quota fixa, explica aquesta experta, ofereixen seguretat al propietari, una característica valorada en temps d'inestabilitat com l'actual. No obstant això, creu que les de tipus variable es consoliden per l'abaratiment i la percepció dels ciutadans que la incertesa econòmica i social anirà disminuint en els propers mesos.
També influeix la caiguda de l'euríbor, l'indicador que afecta les hipoteques a tipus variable. Es troba en negatiu des de fa anys –arran de la crisi financera del 2008. Va tancar juliol a -0,491 %, per sota de la dada d'abril (-0,484). «La previsió és que no pujarà del 0 % en els propers cinc anys. A més, segons les últimes declaracions de Christine Lagarde [presidenta del Banc Central Europeu], es pot estimar que els tipus d'interès es mantindran en els seus nivells actuals o fins i tot inferiors fins, almenys, 2024», detalla Matos.
Villén destaca, a més, que les de tipus fix seguiran representant una bona part del total, ja que els bancs estan millorant les condicions d'aquesta classe de préstecs.
Hipoteques a tipus variable o fix: què convé triar?
El responsable d'hipoteques d'Idealista assegura que el potencial comprador ha de tenir en compte diversos factors a l'hora de triar entre una hipoteca a tipus fix o un a tipus variable: el temps que espera mantenir-la, els estalvis amb què compta i la finalitat per a la qual s'adquireix l'immoble.
Villén recomana les hipoteques a tipus variable quan es preveu que el termini real de vida de la hipoteca sigui curt. Per exemple, per a una persona que compra un habitatge i planeja vendre’l en 10 anys per adquirir-ne un altre, ja que els baixos tipus d’interès actuals li afavoriran. «La vida real de la hipoteca serà menor dels, per exemple, 30 anys acordats inicialment», explica.
També serà convenient per a qui planeja l'amortització anticipada, ja que espera una entrada de diners en pocs anys, com ara una herència. D'aquesta manera, en romandre els tipus baixos durant un cert temps, l'hipotecat es beneficia d'ells, en contraposició a la incertesa de terminis més llargs, en els quals es corre el risc que els tipus pugin. El mateix succeeix amb un comprador amb ingressos elevats i estalvis, de manera que, si la quota mensual creix per l'augment dels tipus, pot decidir sense problemes amortitzar anticipadament una part o la totalitat del préstec.
El tipus d'habitatges que busquen els compradors
L'import mitjà de les hipoteques, una altra dada rellevant per conèixer l'evolució del mercat, també ha augmentat. En concret un 5,4 % respecte al 2020 i es situa en els 133.611 euros, segons l'Institut Nacional d'Estadística (INE). Això suposa també un increment respecte a 2019, quan el valor mitjà era de 124.131 euros, un 7,1 % menys que aquest any.
Silvia Escámez, cofundadora de la gestora hipotecària digital Finteca, apunta que els compradors opten per habitatges «de més qualitat, més grans i amb més metres quadrats, amb espais amplis on estar a gust». Juan Villén, responsable d'hipoteques d'Idealista, explica que al portal han detectat un augment en les recerques d'immobles més grans i unifamiliars i en l'interès per les cases d’obra nova, el preu és més alt que les de segona mà. El mateix han detectat a Fotocasa. «L'interès per les finques rústiques, els xalets i les cases adossades s'ha incrementat un 30 % i en les urbs, les recerques amb els filtres ‘terrassa’ i ‘balcó’, un 40 %», il·lustra Maria Matos, portaveu d'aquest portal.
En la resta de casos i en la situació actual, avisa Villén, convé decantar-se per les hipoteques a tipus fix. «Una persona amb ingressos estables, però no molt alts, per a qui la quota mensual ja suposa un esforç, no ha d’arriscar contractant una a tipus variable en un escenari de tipus mínims perquè, encara que avui la beneficiïn, el risc que pugin és alt, fins i tot que es dupliquin», argumenta. També és interessant per a qui preveu un augment de despeses en el futur, per exemple, formar una família. Qualsevol persona o grup familiar, a més, que no compti amb un matalàs econòmic, ha d'acudir, segons aquest expert, a la quota fixa.
És un bon moment per amortitzar anticipadament l'hipoteca?
És comú que molts titulars d'una hipoteca que compten amb certs estalvis es plantegin si val la pena amortitzar anticipadament la hipoteca per reduir o completar el seu deute o, per contra, dedicar aquests diners a productes d'estalvi o d'inversió a curt termini i esperar que pugin els interessos per avançar capital del préstec hipotecari.
Segons l'opinió de Villén amb els tipus actuals no compensa amortitzar, tot i que la decisió sempre dependrà de la situació personal de cada client. Banc Sabadell disposa d'una eina per calcular l'estalvi en interessos que s'obtindrien en amortitzar una hipoteca. «Si es té una a tipus variable que costa el 0,5 % o fins i tot menys, no s’estalviarà molt si s'amortitza abans d'hora».
La decisió en aquests casos, afegeix, compta amb un component psicològic important. «Hi ha qui prefereix viure sense deutes i per això opta per amortitzar-la, però recomanem que, si es compta amb un matalàs econòmic, és millor mantenir-la», destaca. «En altres temps en què els tipus d’interès eren més alts, quant es disposava de cert estalvi, s'usava per amortitzar la hipoteca perquè, efectivament, d'aquesta manera s'estalviarien uns quants interessos», afegeix.
Aquestes operacions comporten un desemborsament. Convé conèixer les condicions signades abans de prendre una decisió. «Hi ha bancs que no exigeixen despesa per l'amortització anticipada, hi ha altres que marquen l'import que es pot amortitzar cada any sense penalització i hi ha altres que cobren per l'amortització anticipada. Tot està regulat per llei», detalla Villén.
Comprar casa per internet
Les restriccions imposades per contenir el nombre de contagis han fet que molts usuaris dels bancs es converteixin en clients digitals. «El consumidor està obert a buscar hipoteques a través de comparadors, de pàgines web especialitzades...», admet la cofundadora de Finteca, Sílvia Escámez. Però també cada vegada més els potencials compradors d'habitatges i les agències immobiliàries modernitzen els seus processos de venda i de gestió. Les proptech —fusió dels vocables anglesos property i technology (propietat i tecnologia, en català)— han començat a fer-se un lloc en el mercat i actualment representen entre el 3 % i el 5 % en el sector.
Aquestes empreses ofereixen noves eines que milloren l'experiència de l'usuari a l'hora de comprar una propietat i també de decantar-se per una hipoteca. «Amb el big data es pot determinar quin és el preu de venda adequat per a un habitatge», assenyala Albert Bosch, conseller delegat i fundador de la immobiliària en línia Housfy, al Podcast de Banc Sabadell. Un altre exemple dels beneficis que suposen aquests avenços tecnològics són les visites virtuals, que permetran que «d'aquí a 10 o 15 anys s'adquireixin immobles veient un vídeo en 3D», vaticina aquest expert.
